90/70政策執(zhí)行近兩年，按照正常的建設(shè)進(jìn)度，部分2006年6月1日之后審批的住宅項(xiàng)目，從去年初達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)后逐步上市，今年更是90平方米以下中小戶(hù)型房源的集中供應(yīng)年。根據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，今年3、4月份杭州(包括蕭山、余杭)范圍內(nèi)，新上市樓盤(pán)有30多個(gè)，其中大部分以60~90平方米的中小戶(hù)型為主。
可選擇的樓盤(pán)這么多，買(mǎi)到合適的小戶(hù)型該容易了吧？不一定，有人形容小戶(hù)型是：看起來(lái)很美，買(mǎi)起來(lái)很貴，住起來(lái)很郁悶。因?yàn)橛械男?hù)型，為了符合面積標(biāo)準(zhǔn)，在設(shè)計(jì)時(shí)犧牲了一部分功能空間，有的則因?yàn)槊娣e配比不當(dāng)影響了正常使用，使得產(chǎn)品舒適度降低。所以挑選小戶(hù)型也很有講究。
如何挑選一套性?xún)r(jià)比高的小戶(hù)型？至少有四大陷阱是購(gòu)房者需要提高警惕的。
陷阱1：小戶(hù)型=小面積
打算購(gòu)買(mǎi)90平方米以下小戶(hù)型的購(gòu)房者首先要區(qū)別兩個(gè)概念，小戶(hù)型和小面積，這兩個(gè)可不是一回事。一般來(lái)說(shuō)，小面積主要是以產(chǎn)品面積為賣(mài)點(diǎn)對(duì)它的使用功能沒(méi)有嚴(yán)格限制，比如酒店式公寓，而小戶(hù)型則仍要求保持住宅使用功能的完整性，對(duì)不同的功能空間還是有一定的面積范圍要求的，并不是一味求小。
[小貼士]
由于受到總面積的限制，因此小戶(hù)型不是舒適性住宅，而是實(shí)用性住宅，所以每個(gè)房間的面積還是要控制在一定的范圍內(nèi)。同時(shí)為了保證日常生活的質(zhì)量，購(gòu)房者在選擇小戶(hù)型住宅時(shí)，需要對(duì)房型的開(kāi)間特別注意，通常臥室的面積應(yīng)控制在16平方米左右，衛(wèi)生間在4～6平方米，廚房在5～6平方米，客廳在12～40平方米左右。
按照這樣的面積來(lái)?yè)Q算，比較實(shí)用的小戶(hù)型，臥室的開(kāi)間要在3~4米，衛(wèi)生間開(kāi)間要2米以上，廚房開(kāi)間2~3米，客廳開(kāi)間4~5米。所以看戶(hù)型圖的時(shí)候一定要注意旁邊標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)間數(shù)據(jù)，圖形是可以有欺騙性的，3米的開(kāi)間按比例縮小后可能跟5米的開(kāi)間看起來(lái)差不多，一不注意就掉進(jìn)陷阱了。如果戶(hù)型圖上沒(méi)有標(biāo)注相關(guān)尺寸數(shù)據(jù)，一定要請(qǐng)售樓員介紹清楚，并寫(xiě)下來(lái)，以免萬(wàn)一日后追究責(zé)任有理說(shuō)不清。
陷阱2：東西朝向、南北不通風(fēng)
如果單看戶(hù)型設(shè)計(jì)圖，有的小戶(hù)型房型方正、全明設(shè)計(jì)、采光充足，看起來(lái)幾乎十全十美，別急，下單前先把小區(qū)總平圖拿來(lái)看看。
因?yàn)榈乩砭暥取夂虻年P(guān)系，杭州住宅朝南是比較理想的朝向，日照充足、南北通風(fēng)，但為了小區(qū)整體規(guī)劃，建筑的布置不可能都實(shí)現(xiàn)每幢都朝南，所以盡管戶(hù)型一樣，但朝向不同居住感受完全不同。有的盡管朝南，但北向卻沒(méi)有窗，或前排住宅比較高，前后排住宅之間的距離過(guò)近，這些都會(huì)影響到房子的采光和通風(fēng)，而這些問(wèn)題單從戶(hù)型設(shè)計(jì)圖上是看不出來(lái)的。
[小貼士]
要選擇一套好的小戶(hù)型，單看一張戶(hù)型設(shè)計(jì)圖是不夠的，最好請(qǐng)售樓人員提供小區(qū)總平圖，了解小區(qū)整體規(guī)劃，每幢單元樓的分布、朝向，并且要知道前排住宅的高度，前后排住宅之間的距離，一般這樣就可以大致了解住宅的日照時(shí)間和通風(fēng)情況。
為了解決南北不通風(fēng)的問(wèn)題，萬(wàn)家花城在戶(hù)型設(shè)計(jì)中加入了空中連廊，改善了中間套的通風(fēng)問(wèn)題，倒是可以借鑒一下。
陷阱3：戶(hù)型不方正，使用率低
小戶(hù)型的得房率或許并不比90平方米以上的戶(hù)型低，但有時(shí)候它的使用率確實(shí)比大戶(hù)型低，為什么這么說(shuō)？因?yàn)橛械男?hù)型住宅在做建筑立面設(shè)計(jì)的時(shí)候單單考慮到美觀，使用一些大弧線、斜邊形的設(shè)計(jì)，外立面非常大氣漂亮，但實(shí)際上在做戶(hù)型設(shè)計(jì)的時(shí)候，這些弧線、斜邊很難利用。買(mǎi)了這樣的房子，實(shí)際上就增加了套內(nèi)使用面積的折合單價(jià)，可能總價(jià)里有5%甚至10%就打了水漂。
[小貼士]
對(duì)戶(hù)型圖不熟悉的人，常常是看不出什么問(wèn)題，也看不出什么優(yōu)缺點(diǎn)，所以在判斷一個(gè)戶(hù)型是不是實(shí)用，除了一些常規(guī)數(shù)據(jù)外，也可以把自己的生活帶入戶(hù)型中進(jìn)行模擬。看戶(hù)型圖的時(shí)候想想自己生活的過(guò)程和細(xì)節(jié)，再把這些細(xì)節(jié)放到這套房子里去，很多缺點(diǎn)或優(yōu)點(diǎn)就能顯現(xiàn)出來(lái)了。
比如有的戶(hù)型，走道設(shè)計(jì)在客廳中間，有人稱(chēng)為走破式，客廳的前半部分實(shí)際上也成為了過(guò)道，使得客廳的完整感完全喪失，試想：看電視的時(shí)候，經(jīng)常有人在電視機(jī)前來(lái)回走動(dòng)，這會(huì)帶來(lái)什么樣的感覺(jué)？
陷阱4：露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園面積過(guò)大
一般看來(lái)送露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園是再好不過(guò)的事情，這些贈(zèng)送面積甚至常常成為購(gòu)房者選擇某一個(gè)戶(hù)型的主要原因。但業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，從今年開(kāi)始杭州市規(guī)劃局公布了《關(guān)于陽(yáng)臺(tái)建筑面積測(cè)算的規(guī)定》，對(duì)陽(yáng)臺(tái)的定義及其在建筑面積上的計(jì)算方法作了嚴(yán)格限定，根據(jù)這樣規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園的面積如果超過(guò)8平方米，就要按全面積計(jì)算。
[小貼士]
挑贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、空中花園、入戶(hù)花園等建筑空間也有講究，面積不可過(guò)大、進(jìn)深不可過(guò)長(zhǎng)，否則將視為非陽(yáng)臺(tái)建筑空間，全部計(jì)算建筑面積。
按照杭州市規(guī)劃局的規(guī)定，具體的尺度是：凹陽(yáng)臺(tái)(入戶(hù)花園)的水平投影面積不大于8平方米、進(jìn)深(取陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)板外緣至外墻外緣的最大垂直距離)不大于2.4米；凸陽(yáng)臺(tái)和凸凹復(fù)合型陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積不大于10平方米、進(jìn)深不大于2.4米。如果超過(guò)這些比例，無(wú)論是哪種陽(yáng)臺(tái)，都必須按照全部計(jì)算建筑面積。